从一开始，这就是一道开放题，因为朱房村0029和0030地块，既不设地价上限，也不设指导价，最终土拍0029地块由中铁置业+招商+华润联合体以91.52亿竞得，溢价率17.33%，楼面价8.92万/平；0030地块由建发以90.404亿竞得，溢价率25%，楼面价9.5万/平。

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现在的北京土拍市场，溢价能到25%，确实很夸张，这也意味着海淀新房有必要更贵。过去十年，海淀好房子真的太缺了，尤其800-1000万左右的次新，确实很少。大家能叫得上名的就是橡树湾和世华龙樾、莱圳家园，至于万柳之类跟中产无关。

谁来操盘？如果从产品与口碑层面考虑，华润无疑要高于联合体中的其他两家，大概率会操盘0029地块；0030地块因为是建发一家拿下，目前来看没有引入其他合作方的计划，之前建发在顺义、丰台的项目交付口碑不错，现在需要更好的作品证明能做出更好的产品。

朱房村新房最终定价多少？目前来看，我们猜测单价大概率不会低于13万/平。影响朱房村地块的定价因素有很多，不设指导价只是一个定价前提，其他因素包括三公里外的功德寺地块要卖多少？隔壁的橡树湾四期、五期真实成交价能到多少？

从成本角度分析，朱房村0029、0030地块楼面价为8.92万/平和9万/平，功德寺地块楼面价7.1万/平，指导价10.5万/平，朱房村地块的单价至少要比功德寺高2万才合理。

我们再分析周边次新——整个清河板块，能跟朱房村地块对比的只有橡树湾五期和世华龙樾四期。橡树湾五期145平三居，目前价格大致在1900万，高点时甚至能到15万/平，周边次新价格妥妥12万+/平，朱房村项目低于13万/平的概率就很小。

一旦定价过低，周边二手向下调价的压力就有了，对于海淀楼市或者整个北京新房楼市而言，这并不是一个好消息，现在最需要的就是提振信心，“买涨”必要性就在于此。

既然决定要把市场的还给市场，就一定要有好房子。如果在产品层面朱房村地块拉不开和功德寺地块的差距，那13万/平的单价怕就很难了。