11月底，海淀朱房村地块上架。前有功德寺成交，后有朱房村落地，预计明年三四月份两方会前后脚入市，北京新房又是一轮洗牌，永丰南的价值体系已经让位于功德寺和朱房村了。

朱房村的两块地分别为0029、0030，这两宗地块作为区域内的最后两个商品房地块价值毋庸置疑，周边虽然还有0009、0010、0011、0022等四宗地块，但都作为回迁房地块无法上市。

我们针对朱房村和功德寺地块进行多个维度的区别对比：

关于产品描摹——朱房村两块地的容积率2.4，限高48米；功德寺两块地容积率2.1，限高30米。朱房村未来可能是15层左右的小高层，功德寺则会有10层左右的洋房作为主力产品，在产品层面，功德寺或许更有看点。功德寺地块因为是两家开发商，绿城大概率会引入比较偏欧式的月华系，越秀则会采取现代中式的外立面设计。

关于不利因素——功德寺和朱房村都有回迁房社区或回迁房地块，这一点无法避免。功德寺较为令人诟病的是西北侧的高压线何时入地？目前来看，计划是一定的，但时间并未确定；朱房村则在西南侧有五环和京新高速的噪音影响，对于这类临五环路的地块而言，唯一能解决的就是提高玻璃门窗的密闭性，难度不大。

关于商业和教育——朱房村地块周边有清河万象汇，商业资源比较丰富，功德寺地块周边没有大型商业配套，商业和公园从来都不是重点，重点在于教育，朱房村和功德寺周边的教育资源都不弱，朱房村周边是实验二小以及规划中的九年一贯制清华附，预计2027年投入使用，功德寺地块隔壁规划十二年一贯制的101中学，预计2028年投入使用。

关于价格——已经被绿城和越秀拿下的功德寺地块，楼面价7.1万，指导价10.5万；但朱房村的土拍不会设置地价上限和销售指导价，起始价7.6万，未来售价会不会到12-15万？我们暂且打一个问号。

关于周边竞品——朱房村地块周边的清河橡树湾，从之前的单价12-14万，跌回9万左右，9.30之后价格又稳定在10-11万之间，剔除部分9万出头的一居室之外，150-170平的大三居价格能够稳定在10-11万，所以朱房村地块卖到12-14万问题不大。

功德寺和朱房村二者之间的优劣势各有千秋，朱房村更繁华，功德寺更低密，购买力客群相当，如何选择，就看个人了。

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