2024年3月22日国务院总理李强主持召开国常会，对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。着墨之重，言辞之深，都非常罕见，房地产重要性再次提升。

国常会，全称国务院常务会议，由总理、副总理、国务委员、国务院秘书长组成，由总理召集和主持，讨论决定国务院工作中的重大问题，一般每月召开2～3次，如有需要可随时召开。

此次国常会指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”

“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场＋保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”

从这些措辞中可以看出，基本定调延续了今年全国两会政府工作报告中关于房地产工作的部署，但又有了一些新的变化。

比如，“改革商品房相关基础性制度”，而政府工作报告中的措辞是“完善商品房相关基础性制度”，相比之下，“完善”变成了“改革”。

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文解读道，这意味着相关基础性制度可能需要做更大幅度的变革，而不是修修补补。这里的制度包括但不限于市场交易制度（预售、现售制度）、土地出让制度、税收制度、住房产权制度、监管制度等，预计下一阶段可能会有比较大的调整

在“着力构建房地产发展新模式”中，与政府工作报告相比，“加快构建”变成了“着力构建”。王静文认为，这或意味着相关工作力度将会加大，而新模式的内容应该包括“市场＋保障”的住房供应体系、“人、房、地、钱”要素联动的新机制以及“三大工程”建设等。

再比如，此次国常会提出“进一步优化房地产政策”“进一步推动房地产融资协调机制落地见效”。两个“进一步”的提法，意味着已经实施的纾困政策效应不足，政策力度还需进一步加码和见效。

专家表示，政策方向非常清晰，即二季度各地要继续优化房地产政策，预计二季度各地将再次迎来房地产政策放宽潮，包括地方政府、房企、售楼处、购房者等要意识到这个重要方向和趋势。同时，强化各类政策统筹，确保同向发力、形成合力。

值得注意的是，此次国常会还新增了“系统谋划相关支持政策”“有效激发潜在需求”“加大高品质住房供给”的要求。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，挖掘潜在需求，系统谋划政策，意味着对之前需求端刺激的政策措施效果并不是很满意，稳定房地产行业和市场必须要重新设计政策体系。未来关键政策并不在需求端刺激，而在于供给端，即将4亿人口规模的新市民、年轻人、外来人口、工薪阶层人才群体等需求释放出来，这就是潜在需求。

“这就需要系统谋划供给侧改革，需要挖掘潜在需求。比如配售型保障房建设，尽管国家非常重视，但在地方项目落地上还没有实现规模供应和挖掘潜在需求的效果，预计未来这方面政策会加大力度。”李宇嘉表示。

“高品质住宅的供给，其重心在于‘高品质’，尤其是在户型、建材、数字化和低碳节能等方面需要有新的动作。某种程度上，接下来房企要适当围绕这句话狠抓高品质，谁做的出色，谁就可以在本轮房地产发展中有新的机会。”专家说。

记者注意到，在此次召开国常会之前，李强总理刚刚从福建、江西调研回来。在福建视察时，他听取了福建省和福州市住房保障工作情况汇报，要求针对不同群体的需求不断完善租购并举的住房体系，加强设施配备，提升居住品质。

而大背景则在于，当前房地产市场预期仍未企稳，甚至每况愈下，这对于防范风险极其不利。

从国家统计局数据来看，1～2月房地产新开工面积、竣工面积、销售面积、房企资金来源增速等均出现大幅度下滑。进入3月份，市场仍在惯性下滑，万科等房企“优等生”也陷入资金紧张困境。

对于下一步政策预判，李宇嘉表示，一是热点城市继续在需求端纾困，包括松绑限购、非限购区首套房首付比降至20％，降低按揭利率；加快新房和二手房市场循环，满足新市民刚需上车和改善型住房需求实现，止住房价下跌预期；二是加大配售型保障性住房的开工和建设力度，挖掘新市民、年轻人、工薪群体和人才的潜力购房需求；三是国企央企和城投平台将发挥带头作用，加快推进城中村改造，相关专项借款、专项债等增加向“三大工程”的投入力度，稳定开发投资；四是加大对企业风险的防范力度，对于部分稳健型企业出险，可能会有托底的资金进场。

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